収益不動産 投資へ入門してみよう
買い上げ機関をつくって三○兆円の持ち合い株を買い取った場合の損益計算書を提示しておこう。
石原伸晃氏や竹中平蔵氏は、亀井政調会長の株価テコ入れ策を評して、株価は絶対に人力では上がらない、上がらないものを上がるという人は嘘つきであると公言している。
石原氏はともかく、竹中氏の亀井批判は、私には理解しがたい。
経済学部の教授である竹中氏がアダム・スミスの「価格は需要と供給の接点で決まる」という、不滅の経済理論を知らないはずがないからである。
株価は外部資金を投入して買えば必ず上がる。
そのことは昭和四○年の証券不況で大蔵「旅順ですでに五万人の兵士が死んだ。
君たちは前線に出て、君たちが遅疑遼巡している間に、倒れていく兵士の惨状を自分の眼で見よ。
猶予はない。
今夜中に参謀本部を前線に移せ、今夜中に大砲を前線の山上に引き上げよ」政府は今、参謀本部を兜町に進めて、株価対策を急ぐ時である。
大臣田中角栄が事実によって明快に証明した。
九八年に、香港政庁は、売り崩しに出たヘッジファンドと死闘の末、ハンセン指数を六○％も暴騰させた。
九八年の三月期末に山崎政調会長がダウを一万八○○○円に上げると公言して、逆に外人筋の売りを浴びせられて惨敗した。
その状況は九九ページのチャート７に示した。
山崎氏の失敗の原因は明らかで、資金量が最大で二兆円に過ぎないという手の内を、ヘッジファンドに読まれたのである。
ヘッジファンドの資金量は大手でも二〜三兆円に過ぎないが、短期的にはさまざまなレバレッジ（テコ）を利かせて、一○倍以上の資金を稼動させるノウハウを持っている。
ヘッジファンドは山崎氏が資金を使い切ったタイミングを見計らって、売り崩しに出た。
その結果、ダウ平均株価は年末まで下げ続けて、ヘッジファンドに名をなさしめたのである。
相場も博打も資金量の勝負である。
勝負に勝つためには需給関係を分析し、万全の資金量を準備する必要がある。
石原氏や竹中氏のような、弱気に汚染された優等生には歯が立たない世界である。
だからといって、亀井氏にもできないと断定し、やるなと指図するのは借越であろう。
持ち合い株式はバブル時代に過剰流動性のはけ口として肥大した。
持ち合い株式は持ち合いによって拘束されており、空洞化した資本金である。
企業が持ち合い株式を相互に買い取って消却すれば、たとえ斜陽企業でもバブル時代以前の青春期の株式の需給関係を回復することができる。
それゆえ企業自身が買い戻し、消却するという財界のコンセンサスが基本になくてはならない。
買い上げ機関は五年間程度の期限を設けて、一時的に企業から株を預かる。
企業はその間に株主総会で自社株買いの決議を経て引き取り、消却すればよい。
買い上げ機関を頼らず、自社株の一時保有を可能とする金庫株の制度を活用して、自力で消却することがもつさて、需給面から見た東京市場の圧迫要因は、三○兆円と推定される持ち合い株式の売却である。
現実にはすべての持ち合い株式が売却されるわけではないが、三○兆円をすべて買うという構想が必要である。
三○兆円は時価総額二一五○兆円の八％となる。
東京市場の浮動株式を三○％、一○○兆円と見ても、株価に十分なインパクトを与える金額である。
三○兆円買い上げによる小さな損と巨大な利益とも望ましい。
株主総会で続々と大口の買い入れ消却が決議されれば、内外の投資家は個人投資家も機関投資家も、安心して株式を買うだろう。
自己資本比率八％を維持する必要がある銀行は、個別に検討すればよい。
自社株買いを前提とすれば、買い上げ機関は買い上げた株式を市場で売却するまでもなく、着地の時間的目標が見えてくる。
それでももし株価が三○％下がれば、政府は一○兆円の損失を受ける。
もし株価が三○％上がれば、政府は一○兆円の利益を得る。
上がった場合の利益は、もちろん一○兆円どころではない。
時価総額が一○○兆円増えて、企業と国民が大儲けする。
同率の値上がりが不動産市場に波及すれば、さらに二○○兆円市場の三○％に相当する三○○兆円の時価総額が増える。
そのときには資産デフレが解消し、銀行の不良債権はほぼ解消する。
景気は本格的に好転するだろう。
石原氏や竹中氏は一○兆円の損失におびえ、うろたえるあまり、四○○兆円の利益と景気好転の巨大な効果を見落としている。
日本の不況の原因が資産デフレにあるという認識が書生論者には乏しい。
価格は需要と供給の接点で決まるという経済原則を理解していない。
それゆえ、株価をテコ入れして資産デフレを克服するという拡大均衡の発想が理解できない。
しかも、やたらに倒産させろ、痛みを感じさせろ、そうすれば新しい産業が起こるというが、デフレ局面における縮小均衡こそもっとも危険な劇薬である。
例えば、ハードランディングして、不良債権を償却せよという。
不良債権を償却するということは何が何でも担保不動産を処分せよということである。
担保不動産を叩き売りすれば不動産相場が下がる。
ところが、日本の銀行は現在も不動産を担保に五五○兆円を融資している。
多数の日本人が住宅を担保にローンを受けているのである。
不動産相場が下がれば、必ず新たな不良債権が発生する。
痛みによって不況を克服するという書生論者は、現実を見ていない。
痛みを感じさせる政策は、不良債権を限りなく再生産し、資産デフレを限りなく増幅する結果を招く。
アメリカで情報通信革命が急速に進行したのは、株価が暴騰し、消費が盛り上がって、設備投資を可能にしたからである。
現に、株価が暴落した途端に、アメリカでも一転して設備投資が止まり、景気と業績に赤信号が点滅している。
資本主義社会では、株価や地価の上昇をテコとした拡大均衡でなければ、問題を積極的に解決することは困難だと私は思う。
書生論者にぜひとも株式投資を実践してほしい。
資本主義の「資本」とは「株式」である。
資本主義社会は株主によって支えられている。
株価の暴落を放置すれば資本主義社会が活力を失う有り様が、株主になれば手に取るように実感できるだろう。
アメリカの不動産投信は圧倒的な成功体験を残した。
日本の不動産投信も、予想外の人気と資金を集めるに違いない。
不動産相場の再建なくして日本の不況の克服はないと私は主張してきた。
それならば不動産不況を克服する方法はあるかといえば、不動産投信だとも述べた。
私の主張の最大の根拠はアメリカの不動産投信の成功体験にある。
不動産投信が短期間に急成長した理由は、に儲かったからである。
一九九一〜九三年の利回りはなんと、それぞれ三六％、一五％、アメリカの不動産投信の利回り二○％に達した。
当時は、競合する株式投信や国債の利回りを圧倒していた。
それからも利回りはほぼ一貫して高く、一九九一年から二○○○年までの一○年間に平均利回りは一九％に達している。
当時は不動産相場が低迷し、利回りの高い物件を取得しやすい環境にあった。
その結果、相場を急騰させずに、急増する資金を消化することができた。
税制の緩和がある。
八○年代に、不動産投信に現物出資した投資家の、売却益課税を繰り延べる特典が与えられたために、大型の不動産のオーナーの参加を促したのである。
一九八九年から九四年にかけて、世界中で不動産相場が下落した。
アメリカも例外ではなかった。
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